REGULAMENT

de atestare a persoanelor fizice, în vederea dobândirii calității de administrator de condominii la asociațiile de proprietari

CAPITOLUL I

DISPOZIȚII GENERALE

Art.1. Obiectul prezentului regulament îl constituie stabilirea cadrului general al procedurii de atestare a persoanelor fizice în vederea dobândirii calității de administrator de condominii la asociațiile de proprietari.

Art.2. Regulamentul stabilește scopul, cadrul de referință și metodologia atestării persoanelor fizice pentru desfășurarea activității de administrare a condominiilor.

Art.3. Autorizarea persoanelor juridice specializate are drept scop îndeplinirea condițiilor legale pentru desfășurarea activității de administrare a condominiului.

Art.4. Prezentului regulament îi sunt aplicabile prevederile legale în domeniu, după cum urmează:

- Legea nr. 196/2018, privind înfiinţarea, organizarea şi funcţionarea asociaţiilor de proprietari şi administrarea condominiilor cu modificările şi completările ulterioare; 

- Legea nr. 53/2003 privind Codul Muncii, cu modificările şi completările ulterioare;

 - Legea nr. 22/1969 privind angajarea gestionarilor, constituirea de garanţii şi răspunderea în legătură cu gestionarea bunurilor agenţilor economici, autorităţilor sau instituţiilor publice, cu modificările şi completările ulterioare;

 - Legea nr. 290/2004 privind cazierul judiciar, cu modificările şi completările ulterioare; 

 - Legea locuinţei nr.114/1996 republicată, cu modificările şi completările ulterioare; 

 - Legea contabilităţii nr. 82/1991, republicată, cu modificările şi completările ulterioare; 

 - Ordinul nr. 3103/2017 privind aprobarea Reglementărilor contabile pentru persoanele juridice fără scop patrimonial 

 - Ordinul Ministerului Finanţelor Publice nr. 2643/2015 privind documentele financiar contabile; 

 - Regulamentul (UE) nr. 679/2016 privind protecţia persoanelor fizice în ceea ce priveşte prelucrarea datelor cu caracter personal şi privind libera circulaţie a acestor date cu modificările şi completările ulterioare 

  - Legea contenciosului administrativ nr. 554/2004; 

  - Legea nr. 227/2015 privind Codul Fiscal. 

 Art.5. În înțelesul prezentului regulament, termenii și expresiile de mai jos au următoarea semnificație:

1. acord de asociere - actul care consfinţeşte decizia a cel puţin jumătate plus unu din numărul proprietarilor dintr-un condominiu de a se asocia în condiţiile prezentei legi;
2. ansamblu rezidenţial - imobilul format din teren pe care sunt amplasate izolat, înşiruit sau cuplat locuinţe sau locuinţe şi construcţii cu altă destinaţie, în care există proprietăţi comune şi proprietăţi individuale;
3. asociaţie de chiriaşi - formă de asociere autonomă şi fără scop lucrativ a chiriaşilor dintr-un condominiu în scopul reprezentării intereselor lor în raporturile cu proprietarii, precum şi cu alte persoane juridice sau persoane fizice; 
4. asociaţie de proprietari - formă de asociere autonomă şi fără scop lucrativ a proprietarilor dintr-un condominiu, având ca scop administrarea, exploatarea, întreţinerea, repararea, reabilitarea şi modernizarea proprietăţii comune, menţinerea în stare bună a imobilului, respectarea drepturilor şi asumarea obligaţiilor de către toţi proprietarii; 
5. atestat - actul care dovedeşte calitatea de administrator de condominii, prin care persoanele fizice care deţin certificate de calificare, conform lit. f), sunt atestate de către primar, la propunerea compartimentelor specializate în sprijinirea, îndrumarea şi controlul asociaţiilor de proprietari din cadrul autorităţii administraţiei publice locale, în baza unei hotărâri a consiliului local; 
6. certificat de calificare profesională - actul care dovedeşte calificarea profesională a persoanelor fizice pentru a îndeplini ocupaţia de administrator de condominii, în conformitate cu legislaţia privind învăţământul superior sau privind formarea profesională a adulţilor; 
7. cheltuieli ale asociaţiei de proprietari - totalitatea cheltuielilor sau obligaţiilor financiare ale asociaţiei de proprietari care sunt legate de exploatarea, repararea, întreţinerea, modernizarea, reabilitarea proprietăţii comune, precum şi cheltuielile cu serviciile de care beneficiază proprietarii şi care nu sunt facturate acestora în mod individual; 
8. condominiu - imobil format din teren cu una sau mai multe construcţii, în care există cel puţin 3 proprietăţi individuale reprezentate de locuinţe şi locuinţe sau spaţii cu altă destinaţie, după caz, şi cote-părţi indivize de proprietate comună; 
9. contract de administrare - acordul scris încheiat între o asociaţie de proprietari şi un administrator de condominii, care poate fi persoană fizică, persoană fizică autorizată sau o persoană juridică cu obiect de activitate administrarea condominiilor, în vederea prestării unor activităţi şi îndeplinirii unor obiective stabilite de asociaţia de proprietari, conform legii. Contractul de administrare este un contract cu titlu oneros şi se încheie în formă scrisă; 
10. convenţie individuală de facturare - act juridic încheiat între un furnizor de servicii de utilităţi publice, asociaţia de proprietari şi un proprietar individual din condominiu, anexă la contractul de furnizare a serviciilor de utilităţi publice încheiat între un furnizor de servicii de utilităţi publice şi asociaţia de proprietari, prin care se stabilesc condiţiile de furnizare, utilizare, facturare şi plată a serviciilor de utilităţi publice furnizate la nivel de utilizator individual din cadrul unui condominiu; 
11. cota de contribuţie la cheltuielile asociaţiei de proprietari - suma corespunzătoare din cheltuielile asociaţiei pe care fiecare proprietar din condominiu este obligat să o plătească lunar, conform prevederilor prezentei legi; 
12. cotă-parte indiviză - cota-parte de proprietate comună forţată, exprimată procentual, care îi revine fiecărui proprietar individual şi este calculată ca raportul dintre suprafaţa utilă a proprietăţii individuale şi suma suprafeţelor utile ale tuturor proprietăţilor individuale din condominiu. Suma cotelor-părţi indivize trebuie să fie egală cu 100%; în caz contrar, acestea trebuie recalculate prin grija preşedintelui asociaţiei de proprietari, conform suprafeţelor utile; 
13.  locatar - persoana fizică sau juridică care, în baza unui contract de locaţiune, dobândeşte de la cealaltă parte, numită locator, dreptul de folosinţă a unei locuinţe sau unui spaţiu cu altă destinaţie pentru o perioadă determinată, în schimbul unui preţ, denumit chirie; 
14. locator - persoană fizică sau juridică care, în baza unui contract de locaţiune, se obligă să asigure celeilalte părţi, numite locatar, folosinţa unei locuinţe sau unui spaţiu cu altă destinaţie pentru o perioadă determinată, în schimbul unui preţ, denumit chirie; 
15. membru al asociaţiei de proprietari - proprietarul semnatar al acordului de asociere sau al unei cereri depuse la asociaţie; 
16. părţi comune - părţile din clădire şi/sau din terenul aferent acesteia care nu sunt proprietăţi individuale şi sunt destinate folosinţei tuturor proprietarilor sau unora dintre aceştia, precum şi alte bunuri care, potrivit legii sau voinţei părţilor, sunt în folosinţă comună. Părţile comune sunt bunuri accesorii în raport cu proprietăţile individuale, care constituie bunurile principale. Toate părţile comune formează obiectul proprietăţii comune. Părţile comune nu pot fi folosite decât în comun şi sunt obiectul unui drept de coproprietate forţată; 
17. părţi comune aferente tronsoanelor sau scărilor care nu pot fi delimitate - cel puţin o instalaţie pe verticală care alimentează în comun tronsoane ori scări sau părţi de construcţie comune tronsoanelor ori scărilor, care nu pot fi definite separat din punct de vedere fizic ca poziţie şi suprafaţă; 
18. proprietar al ansamblului rezidenţial/dezvoltator al ansamblului rezidenţial - persoana juridică care efectuează toate operaţiunile imobiliare în vederea construirii, finalizării şi predării către beneficiari a unor locuinţe, precum şi coordonarea surselor de finanţare necesare realizării acestor operaţiuni; 
19. proprietar din condominiu/proprietar - persoana fizică sau juridică, titular al unui drept de proprietate asupra a cel puţin o unitate de proprietate imobiliară dintr-un condominiu; 
20. proprietate individuală - locuinţa sau spaţiul cu altă destinaţie decât aceea de locuinţă, parte dintr-un condominiu, destinată locuirii sau altor activităţi, deţinută în proprietate exclusivă; 
21. regulament al condominiului - document de ordine interioară al asociaţiei de proprietari care conţine totalitatea instrucţiunilor, normelor, regulilor care stabilesc şi asigură ordinea şi buna funcţionare a unui condominiu; 
22. statut - act cuprinzând ansamblul de dispoziţii, adoptat de cel puţin jumătate plus unu din numărul proprietarilor dintr-un condominiu, prin care se reglementează scopul, structura şi modul de organizare şi funcţionare a asociaţiei de proprietari, conform prevederilor prezentei legi; 
23. unitate de proprietate imobiliară - proprietatea individuală, definită conform lit. t), care constituie bunul principal, împreună cu cota-parte indiviză din proprietatea comună.

CAPITOLUL II

ATESTAREA PERSOANELOR FIZICE - CONDIȚII Șl PROCEDURA DE ÎNSCRIERE

Art.6. Atestarea persoanelor fizice care doresc să obțină calitatea de ''administrator de condominii", se face, conform legislației în domeniu, de către primarul oraşului Cisnădie, la propunerea Compartimentul administrare locuinţe şi spaţii cu altă destinaţie.

Art.7. Pentru a desfășura activitatea de administrare a condominiilor, persoana fizică trebuie să îndeplinească cumulativ, următoarele condiții :

1. să aibă cetățenie română;
2. să aibă capacitate deplină de exercițiu; 
3. să fi absolvit învățământul general obligatoriu în România, cu durata stabilită de lege; 
4. să fie aptă din punct de vedere medical și psihologic pentru a desfășura astfel de activități (să nu fie în evidență cu boli psihice);
5. să fi urmat un curs de pregătire profesională organizat în conformitate cu legislația privind învățământul superior sau privind formarea profesională a adulților;
6. să nu fi fost condamnat pentru săvârșirea unei infracțiuni;

Art.8. (1) Atestarea persoanelor fizice în vederea dobândirii calității de administrator de condominii se realizează la solicitarea acestora, la care se vor anexa următoarele documente:

1. cartea de identitate, 
2. copie a certificatului de calificare profesională pentru ocupația de administrator de  condominii, obținut în condițiile legii;
3. certificat de cazier judiciar (în original) în termenul de valabilitate;
4. cazier fiscal (în original) în termenul de valabilitate;
5. adeverință medicală eliberată de medicul de familie din care să rezulte că este apt din punct de vedere medical pentru ocupația de administrator de condominii (în original), cu mențiunea că nu este în evidență cu boli neuropsihice;
6. declarație pe proprie răspundere că nu este în curs de urmărire penală sau de judecată pentru săvârșirea unei infracțiuni.

(2) La depunerea dosarului în vederea atestării ca administrator de condominii, solicitanții vor prezenta și originalele actelor menționate la alin.1 depuse în copie la dosar, în scopul confruntării veridicității lor acestora și certificarea, de către secretarul Comisei de atestare prin semnătură.

(3) În situația în care solicitantul transmite dosarul de înscriere prin intermediul serviciilor poștale, actele anexate cererii de înscriere vor fi depuse în copie legalizată.

(4) În cazul în care dosarul depus în vederea atestării este incomplet sau neconform, solicitantul va fi notificat în scris, în termen de 5 zile lucrătoare de la data înregistrării cererii. Solicitantul are obligația de a completa sau conforma dosarul în termen de 15 zile lucrătoare de la data primirii notificării. Necompletarea dosarului la termenul stabilit atrage respingerea cererii de atestare.

Art.9. Compartimentul de specialitate respectiv Compartimentul administrare locuinţe şi spaţii cu altă destinaţie, va întocmi un referat cu propunerea compartimentului ce va fi înaintat Primarului, și se va iniția un proiect de hotărâre a consiliului local, în termen de 10 zile de la data înregistrării.

Art. 10. Dosarele complete, depuse de solicitanți în vederea atestării ca administrator de imobile, prin grija Compartimentului administrare locuinţe şi spaţii cu altă destinaţie, vor fi păstrate pe o  perioadă de 2 (doi) ani de la data înregistrării lor la Primăria orașului Cisnădie, ulterior urmând a fi arhivate conform prevederilor legale.

         CAPITOLUL III

ATESTATUL CALITĂȚII DE ADMINISTRATOR DE CONDOMINII

Art.11. (1) Atestatul calității de administrator de condominii este eliberat pentru o perioadă de patru ani de la data emiterii și poate fi reînnoit în aceleași condiții în care a fost emis.

(2) Atestatul calității de administrator de condominii poate fi reînnoit la cererea titularului. Cererea de reînnoire se depune cu minimum 30 de zile înainte de expirarea termenului de valabilitate al atestatului.

Art.12. Atestatul calității de administrator de condominii va fi eliberat în baza unei Hotărâri de Consiliu Local și va fi comunicat, însoțit de actul administrativ, persoanei fizice atestate.

Art.13. (1) Atestatul calității de administrator de condominii va cuprinde datele autorității emitente, numărul și data de înregistrare, actul normativ în baza căruia este eliberat, datele de identificare ale titularului, semnătura și ștampila autorității emitente — Primarul orașului Cisnădie - termenul de valabilitate.

(2) Formatul Atestatului  este cel prevăzut în Anexa nr. 2 la prezentul Regulament.

Art. 14. Administratorul de condominii atestat are următoarele obligații: 

1. să respecte legislația în vigoare aplicabilă activității de administrare a condominiilor; 
2. să exercite atribuțiile ce îi revin cu bună-credință, profesionalism și responsabilitate; 
3. să informeze autoritatea publică emitentă, în termen de 10 zile, cu privire la orice modificare intervenită în condițiile care au stat la baza atestării.

Art.15. Atestatul calității de administrator de condominii poate fi suspendat sau retras de către Consiliul Local al Orașului Cisnădie, la propunerea Compartimentul administrare locuinţe şi spaţii cu altă destinaţie din cadrul Primăriei orașului Cisnădie aprobată de Primarul orașului Cisnădie, în baza unei hotărâri de consiliu local cu caracter individual, atunci când, urmare a unei hotărâri judecătorești definitive, instanțele judecătorești competente au stabilit existența unui prejudiciu cauzat de administrator.

Art.16. (1) În situația adoptării Hotărârii Consiliului Local de retragere a atestatului calității de administrator de condominii de către Consiliul Local al orașului Cisnădie, aceasta va fi transmisă titularului o singură data, prin poștă, cu confirmare de primire, iar în caz de neridicare a plicului se va întocmi proces-verbal de afișare la domiciliul titularului si la sediul Primăriei orașului Cisnădie.

(2)  Administratorul are obligația ca, în termen de 5 zile de la primirea hotărârii sau de la afișarea acesteia să predea emitentului atestatul calității de administrator de condominii.

(3) În caz de nepredare a documentului, persoanei responsabile îi vor fi aplicate sancțiuni contravenționale conform legislației în vigoare, de către agenții constatatori împuterniciți ai primarului orașului Cisnădie.

Art.17. (1) O copie după Hotărârea Consiliului Local de retragere a atestatului calității de administrator de condominii va fi comunicată președintelui (președinților) asociației (asociațiilor) de proprietari la care persoana căreia i s-a retras atestatul prestează activități de administrare condominii.

(2) Președinților asociațiilor de proprietari cărora li s-a comunicat Hotărârea Consiliului Local de retragere a atestatului administratorului, le revine obligația de a înștiința proprietarii despre măsura dispusă față de administratorul asociației de proprietari din care fac parte și de a constata încetarea de drept a contractului individual de muncă încheiat între administrator și asociația de proprietari.

                                                                                                                                                                           CAPITOLUL IV

DISPOZIȚII FINALE Șl TRANZITORII

Art.18. Conform art. 106 din Legea 196/2018 ,,Persoanele fizice atestate pentru funcţia de administrator în conformitate cu prevederile Legii nr. 230/2007 privind înfiinţarea, organizarea şi funcţionarea asociaţiilor de proprietari, cu modificările şi completările ulterioare, pot îndeplini funcţia de administrator numai dacă, în termen de 12 luni de la intrarea în vigoare a prezentei legi, obţin certificate de calificare profesională care dovedesc calificarea profesională pentru a îndeplini ocupaţia de administrator, în conformitate cu prezenta lege. Termenul prevăzut la art. 106 se prorogă până la data de 1 ianuarie 2022.” 

Art.19. Suspendarea, retragerea sau deținerea unui atestat a cărui perioadă de valabilitate a expirat determină imposibilitatea exercitării în condiții legale a activității de administrare a condominiilor.

Art. 20. (1) Degradarea, distrugerea sau pierderea atestatului calității de administrator de condominii va fi adusă la cunoștința autorității publice emitente — Serviciul de specialitate, în scris, în termen de 48 de ore de la constatare. 

(2) Persoana fizică poate solicita, printr-o adresă, eliberarea unui duplicat al atestatului.

Art.21. Prezentul Regulament se completează de drept cu prevederile legislației în domeniu și intră în vigoare la data aducerii la cunoștință publică.

   Întocmit:

   Consilier

Daniela Aurelia Moldoveanu

PREȘEDINTE DE ȘEDINȚĂ:                                                  CONTRASEMNEAZĂ PENTRU LEGALITATE: 

 Vasile-Dorin MANEA                                                       SECRETARUL GENERAL AL ORAȘULUI CISNĂDIE 

                                                                                                                 Daniela-Maria SZASZ