Regulamentul privind procedura constituirii dreptului de superficie cu titlu oneros
 asupra terenurilor aflate în domeniul privat al Comunei Giarmata

PARTEA I. Constituirea dreptului de superficie, cu titlu oneros în favoarea proprietarilor de construcţii amplasate pe terenurile apartinand domeniului privat al Comunei Giarmata

Cap. I. Dispoziţii generale

Art.l. Prezentul Regulament stabileşte reguli minimale şi procedura de constituire a dreptului de superficie cu titlu oneros asupra terenurilor din domeniul privat al Comunei Giarmata  pe care sunt edificate, în mod legal, construcţii. Dreptul de superficie este un drept real imobiliar.

Art.2. Nu intră sub incidenţa prezentului Regulament acele terenuri pentru care există contracte încheiate (concesiune, închiriere) cu Comuna Giarmata, în calitate de proprietar al acestora.

Art.3. Sunt exceptate de la încheierea contractelor de superficie cu titlu oneros terenurile atribuite în folosinţă gratuită în conformitate cu prevederile Ordonanţei de Urgenta a Guvernului nr.57/2019 privind Codul Administrativ, cu modificările şi completările ulterioare, precum și cele care au făcut sau fac obiectul contractelor de concesiune.

Art. 4. Constituirea dreptului de superficie cu titlu oneros se realizează fie la solicitarea expresă a proprietarului construcţiilor, fie din oficiu.

Art. 5. Dreptul de superficie se va constitui în baza unei hotărâri adoptate de Consiliul Local al Comunei Giarmata  pentru fiecare caz în parte, după stabilirea suprafeţei de teren necesare de către Compartimentul Patrimoniu și Compartimentul Urbanism împreună cu Comisia nr.1 din cadrul Consiliului Local al Comunei Giarmata. Prin actul administrativ se va aproba constituirea dreptului de superficie cu titlu oneros, însuşirea raportului de evaluare întocmit de un evaluator autorizat cu care Primăria Comunei Giarmata  colaborează printr-un contract de servicii, precum şi preţul folosirii cu titlu oneros a terenului - superficia - în lei/mp calculând valoarea dată prin raportul de evaluare care va fi împărțită la 25 (durata amortizării).

Art. 6. Obiectul contractelor ce urmează a fi încheiate în baza prezentului regulament este reprezentat de constituirea unui drept de superficie asupra suprafeţelor de teren necesare exploatării şi bunei utilizări a unor construcţii proprietate privată, aflate pe terenuri proprietate a Comunei Giarmata. Suprafeţele de teren mai înainte descrise, ce fac obiectul dreptului de superficie, vor include şi amprenta la sol a construcţiilor amplasate pe terenurile proprietate a Comunei Giarmata. În toate cazurile suprafeţele de teren asupra cărora vor fi constituite drepturi de superficie în beneficiul terţilor proprietari ai construcţiilor aflate pe aceste suprafeţe, se vor reduce la o limită absolut necesară exploatării, administrării şi folosirii adecvate a acestor construcţii şi pentru asigurarea, în bune condiţii, a accesului proprietarilor construcţiilor la calea publică. Terenul excedentar, care nu va face obiectul unui drept de superficie, pentru că nu foloseşte exploatării, administrării şi folosirii construcţiilor aflate în proprietatea unor terţi rămâne, în toate cazurile, în proprietatea negrevată a Comunei Giarmata.

Art. 7. Terenul ce face obiectul dreptului de superficie este cel care rezultă din acte şi din măsurătorile cadastrale realizate în acest sens. Dacă există neconcordanţe între suprafaţa din acte şi cea rezultată în urma măsurătorilor cadastrale, dreptul de superficie se va institui asupra terenului ce rezultă din măsurători. Primăria Comunei Giarmata  îşi rezervă dreptul de a constitui superficia asupra unei suprafeţe de teren mai mici decât cea care rezultă din acte, în situaţia în care se va aprecia că suprafaţa de teren inserată în acte este evident mai mare decât terenul aferent construcţiei sau în situaţia în care terenul este supus unei utilităţi publice. Suprafaţa de teren descrisă la art. 6 va fi delimitată prin intermediul unor măsurători cadastrale, astfel încât să rezulte, în mod concret, care va fi amplasamentul şi dimensiunea suprafeţelor necesare pentru instituirea dreptului de superficie.

Art. 8. Prin teren aferent construcţiei se înţelege amprenta construcţiei, terenul din împrejurimile construcţiei necesar bunei utilizări a acesteia indiferent de categoria de folosinţă, cât şi terenul care asigură accesul la calea publică. Suprafaţa de teren solicitată spre constituirea unui drept de superficie nu va depăşi suprafaţa parcelei construibile, a celei necesare în vederea unei bune folosinţe potrivit destinaţiei construcţiei, aşa cum este determinată prin Planul Urbanistic Zonal aprobat pentru zona în care este situată şi a evaluării.

Art. 9. Dreptul de superficie se instituie pentru perioada existenţei construcţiilor, dar nu mai mult de 99 de ani sau decât durata existentei construcţiei, conform art. 694 din Codul Civil. La împlinirea termenului, dreptul de superficie se va reînnoi, prin act adiţional la contractul de superficie. Pe tot acest parcurs se va realiza,anual, o actualizare, a taxei de superficie cu rata inflaţiei comunicată de catre Institutul Naţional de Statistică. Totodată, în situația în care, în zonă se vor realiza noi investiții, printr-un raport de reevaluare se va stabili  un nou cuantum al taxei de superficie.

Art. 10. In temeiul art. 885, art. 888 şi art. 1244 din Codul civil, contractul de superficie se va încheia prin înscris autentic, sub sancţiunea nulităţii absolute. Pentru autentificarea contractului de constituire a superficiei este obligatoriu prezentarea certificatului de atestare fiscală. Toate cheltuielile generate in acest sens sunt in sarcina exclusiva a superficiarului.

Art. 11. Contractul de superficie va conţine în mod obligatoriu următoarele clauze:

1. în cazul în care superficiarul doreşte să intervină asupra construcţiei existente prin modificări structurale, altele decât reparaţii şi consolidări, acesta le poate face, dacă nu implică modificarea suprafeţei construite la sol, neafectând în acest sens terenul construit.
2. Exceptând aceste cazuri, toate modificările aduse clădirilor existente la data încheierii contractului de superficie se pot realiza doar cu acceptul proprietarului terenului, prin Hotărârea Consiliului Local, în caz contrar se aplică prevederile art. 695 alin. (3) din Codul Civil:” în cazul în care superficiarul modifică structura construcţiei, proprietarul terenului poate să ceară, în termen de 3 ani, încetarea dreptului de superficie sau repunerea în situaţia anterioară. în al doilea caz, curgerea termenului de prescripţie de 3 ani este suspendată până la expirarea duratei superficiei.”

Art. 12. Dispoziţiile in materie de Carte Funciara raman aplicabile si in cazul contractului de superficie.

Cap. II. Documentele necesare constituirii dreptului de superficie cu titlu oneros

Art. 13. Documentele necesare constituirii dreptului de superficie cu titlu oneros sunt următoarele:

1. cererea proprietarului construcţiilor, după caz, însoţită de documentele de identificare civilă a titularului dreptului de proprietate (BI/CI pentru persoanele fizice; certificat de înmatriculare/statutul societăţii/certificat constatator valabil pentru persoanele juridice);
2. titlul de proprietate asupra construcţiilor (contract de vânzare cumpărare, contract de donaţie, certificat de moştenitor, hotărâre judecătorească definitivă si irevocabilă, după caz, autorizaţie de construire şi proces verbal de recepţie parţială, finală sau la terminarea lucrărilor sau certificat de atestare la terminarea lucrărilor, după caz, proces verbal de adjudecare a licitaţiei, etc.);
3. documentaţie cadastrală, încheiere de carte funciară şi extras de carte funciară ce au ca obiect atât construcţiile, cât şi terenul aferent acestora;
4. situaţia juridică a terenului;
5. certificatul de urbanism ce cuprinde funcţiunea şi reglementările aprobate prin documentaţiile de urbanism (PUD/PUZ/PUG);
6. nota de constatare cu privire la stabilirea suprafeţei de teren aferente construcţiilor pentru care se va institui dreptul de superficie;
7. certifícate fiscale eliberate de către Compartimentul Taxe șiImpozite pentru imobilul - construcţie în cauză şi pentru terenul aferent;
8. Raportul de evaluare întocmit de un evaluator autorizat ANEVAR - prin grija Compartimentului Patrimoniu.

Cap. III. Procedura constituirii dreptului de superficie cu titlu oneros

Art. 14. Gestionarea procedurii administrative a constituirii dreptului de superficie intră în competenţa Compartimentului Patrimoniu

Art. 15. Cererea transmisă Primăriei Comunei Giarmata ce are ca obiect constituirea dreptului de superficie este direcţionată catre Compartimentul Patrimoniu, care are obligaţia de a verifica documentaţia depusă odată cu cererea. în situaţia în care se constată că documentaţia este incompletă, respectiv cererea nu este însoţită de documentele prevăzute prezentul Regulament, vor solicita completarea acesteia titularului cererii.

Art. 16. Ulterior verificărilor efectuate asupra documentelor comunicate, Compartimentul Patrimoniu va solicita Compartimentului Agricol o adeverință prin care se atestă faptul că imobilul nu este revendicat în temeiul Legii nr. 10/2001, pentru verificarea cu privire la existenţa unor litigii, notificări formulate în baza Legii nr. 10/2001 privind regimul juridic al unor imobile preluate în mod abuziv sau în baza legilor fondului funciar.

Art. 17. Dacă se va constata că terenul este de natura patrimoniului privat al Comunei Giarmata, dar nu este cuprins în inventarul bunurilor ce alcătuiesc domeniul privat al Comunei Giarmata, Compartimentul Patrimoniu va promova un proiect de hotărâre în acest sens.

Art. 18. Se va solicita Compartimentului Urbanism eliberarea unui certificat de urbanism cu privire la funcţiunea şi reglementările aprobate prin documentaţiile de urbanism (PUD/ PUZ / PUG).

Art. 19. După stabilirea suprafeţei de teren, Compartimentul Patrimoniu va dispune efectuarea raportului de evaluare de către un evaluator autorizat ANEVAR in vederea stabilirii taxei de superficie. Aceasta se va stabili ţinând seama de natura terenului, de destinaţia construcţiei, de zona în care se află terenul, precum si de orice alte criterii de determinare a contravalorii folosinţei, informaţii ce rezultă şi din certificatul de urbanism.

Art. 20. în baza documentaţiilor descrise mai sus si a raportului de evaluare, Compartimentul Patrimoniu va promova un proiect de hotărâre privind constituirea dreptului de superficie cu titlu oneros asupra terenului aflat în domeniul privat al Comunei Giarmata  în favoarea proprietarilor construcţiilor amplasate pe acest teren.

Art. 21. Hotărârea Consiliului Local al Comunei Giarmata  va fi comunicată catre Compartimentul Patrimoniu, respectiv către Compartimentul Juridic, în vederea demarării demersurilor legale pentru perfectarea contractului de superficie.

Art. 22. În toate cazurile, încheierea contractelor de superficie în baza prezentului regulament va fi posibilă doar dacă proprietarul construcţiilor nu înregistrează, la momentul încheierii contractului la momentul depunerii cererii, datorii către bugetul local al Comunei Giarmata. Totodată, în situația în care nu a fost achitată contravaloarea taxei de folosință a terenului, înainte de perfectarea contractului de superficie,superficiarul este obligat să achite această taxă bugetului local al Comunei Giarmata.

Art. 23. Plata superficiei va fi evidenţiata prin factura fiscala emisa de proprietar, trimestrial; achitarea superficiei se va face în contul indicat de UAT Giarmata. Termenele de plată fiind: 31 martie, 30 iunie, 30 septembrie, 31 decembrie.

Art. 24. Pentru neplata in termen se calculează majorări de întârziere in procent de 0,15 lei, zi începând cu ziua imediat următoare termenului de scadenta si pana la data stingerii sumei datorate. 

Art. 25. Superficiarul va depune în termen de 30 de zile de la data semnării contractului, cu titlu de garanţie suma de bani reprezentând contravaloarea a două superficii, în contul indicat de UAT Giarmata, sumă ce va fi folosita pentru prelevarea eventualelor penalitati si sume datorate proprietarului, in perioada derulării Contractului de Superficie.

Art. 26. In situaţia in care titularul va utiliza garanţia, cu acceptul superficiarului, acesta din urma are obligaţia de a constitui din nou valoarea acesteia in termen de 30 zile.

Cap. IV. Cauzele de încetare a superficiei cu titlu oneros

Art. 26. (1) Dreptul de superficie se stinge prin radierea din cartea funciară, în următoarele

cazuri:

1. prin consolidare, dacă terenul şi construcţia devin proprietatea aceleiaşi persoane;
2. prin pieirea construcţiei sau urmare a desfiinţării acesteia de către superficiar;
3. la expirarea termenului stabilit în contract;
4. în cazul în care interesul naţional sau local o impune, prin denunţare unilaterală de către proprietarul terenului. în acestă situaţie proprietarul terenului va notifica de îndată intenţia de a denunţa unilateral contractul de superficie şi va face menţiune cu privire la motivele ce au determinat această măsură;
5. prin rezilierea de către proprietarul terenului cu plata contravalorii necesare pentru aducerea la starea iniţială, în cazul nerespectării obligaţiilor contractuale de către superficiar sau a incapacităţii îndeplinirii acestora;
6. în alte cazuri prevăzute de lege;
7. In cazul în care dreptul de superficie s-a stins prin consolidare, în absenţa unei stipulaţii contrare, dezmembrămintele consimţite de superficiar se menţin pe durata pentru care au fost constituite, dar nu mai târziu de împlinirea termenului iniţial al superficiei.
8. Ipotecile născute pe durata existenţei superficiei se menţin fiecare în funcţie de obiectul asupra căruia s-au constituit.
9. în cazul stingerii dreptului de superficie prin pieirea construcţiei, drepturile reale care grevează dreptul de superficie se sting, dacă legea nu prevede altfel.
10. în cazul expirării termenului, proprietarul terenului nu dobândeşte dreptul de proprietate asupra construcţiei edificate de superficiar.

Cap. V. Alte clauze

Art. 27. Cesionarea dreptului de superficie cu titlu oneros asupra terenului este interzisă.

Art. 28. în cazul în care superficiarul înstrăinează construcţiile, acesta este obligat sa solicite proprietarului acordul in acest sens; la momentul înstrăinării încetează şi dreptul acestuia, respectiv contractul de superficie, iar noul proprietar al construcţiilor are obligaţia să încheie un nou contract de superficie cu titlu oneros.

Art. 29. În termen de 30 de zile de la data transferului dreptului de proprietate asupra construcţiilor, noul proprietar va trebui să solicite încheierea unui contract de superficie pentru suprafaţa de teren necesară..