STUDIU DE OPORTUNITATE

privind vânzarea terenului în suprafață de 300 mp, proprietate privată a U.A.T. Lumina, situat în Str. Mircea cel Bătrân nr. 90, înscris în CF 105980, aflat în concesiune, către proprietarul construcției edificate pe acest teren

1. DATE GENERALE

2. SITUAȚIA JURIDICĂ ȘI ADMINISTRATIVĂ A TERENULUI

2.1. Regimul juridic al terenului

Terenul face parte din domeniul privat al U.A.T. Lumina, conform:

• Hotărârii Consiliului Local privind inventarul bunurilor aparținând domeniului privat;
• Evidențelor din Registrul-inventar al bunurilor aparținând domeniului privat al U.A.T. Lumina;
• Extrasului de carte funciară nr. 105980 Lumina.

2.2. Situația concesiunii

Terenul a fost concesionat către doamna Botez Paraschiva prin Contractul de concesiune nr. 4066/17.04.2014, pentru o perioadă de 49 de ani, având ca destinație edificarea unei construcții cu funcțiunea de locuință.

2.3. Situația construcției

Concesionarul și-a îndeplinit obligațiile contractuale, edificând pe terenul concesionat o construcție – locuință, conform:

• Autorizației de construire nr. 11/21.02.2019
• Procesului-verbal de recepție finală nr. 14022/09.08.2022.

Construcția este înscrisă în cartea funciară și este proprietatea doamnei Botez Paraschiva.

2.4. Îndeplinirea obligațiilor contractuale

Concesionarul:

• a achitat redevența la termenele și în cuantumurile stabilite contractual;
• a respectat destinația terenului;
• a edificat construcția în termenul și condițiile prevăzute în contract;
• nu înregistrează debite restante față de bugetul local.

3. CADRUL LEGAL APLICABIL

Vânzarea terenului din domeniul privat al unității administrativ-teritoriale către proprietarul construcției este reglementată de următoarele acte normative:

a) O.U.G. nr. 57/2019 privind Codul administrativ:

• Art. 354 – Exercitarea dreptului de proprietate privată:

(1) Dreptul de proprietate privată al statului sau al unităților administrativ-teritoriale asupra bunurilor din domeniul privat este supus regimului juridic de drept comun, dacă legea nu dispune altfel.

• Art. 363 alin. (1) și (2) – Vânzarea bunurilor din domeniul privat:

(1) Vânzarea bunurilor din domeniul privat al statului sau al unităților administrativ-teritoriale se face prin licitație publică, organizată în condițiile legii. (2) Prin excepție de la prevederile alin. (1), terenurile aflate în proprietatea privată a unităților administrativ-teritoriale, pe care s-au edificat construcții, pot fi vândute direct proprietarilor acestor construcții, la cerere.

• Art. 364 – Procedura de vânzare: publicitate, evaluare, aprobare consiliu local.

b) Legea nr. 287/2009 – Codul civil:

• Art. 553 alin. (1) și (4) – Proprietatea privată
• Art. 555 – Conținutul dreptului de proprietate
• Art. 557 – Dobândirea dreptului de proprietate
• Art. 1650-1762 – Contractul de vânzare
• Art. 2343 – Concesiunea

c) Legea nr. 50/1991 privind autorizarea executării lucrărilor de construcții, republicată.

d) Legea nr. 273/2006 privind finanțele publice locale:

• Art. 29 – Sumele rezultate din vânzarea bunurilor din domeniul privat constituie integral venituri ale bugetelor locale și se cuprind în secțiunea de dezvoltare.

e) Legea nr. 7/1996 a cadastrului și a publicității imobiliare.

4. ANALIZA OPORTUNITĂȚII VÂNZĂRII

4.1. Considerente economice

• Terenul nu este necesar desfășurării activităților de interes public ale U.A.T. Lumina;
• Menținerea în patrimoniu generează costuri administrative de gestionare și urmărire a contractului de concesiune;
• Vânzarea va genera venituri la bugetul local prin încasarea prețului stabilit conform raportului de evaluare;
• Conform art. 29 din Legea nr. 273/2006, sumele rezultate din vânzare constituie venituri ale secțiunii de dezvoltare și pot fi utilizate pentru: 
  • Cheltuieli de capital (investiții);
  • Asfaltare străzi;
  • Extinderi iluminat public;
  • Rețele de alimentare cu apă și canalizare;
  • Reabilitări și reparații clădiri instituții publice.

4.2. Considerente juridice

• Proprietarul construcției deține un drept legal de folosință asupra terenului prin contractul de concesiune;
• Există temei legal expres pentru vânzarea directă către proprietarul construcției, conform art. 363 alin. (2) din Codul administrativ;
• Bunul aparține domeniului privat și poate fi înstrăinat conform regimului juridic de drept comun;
• Nu există litigii pe rolul instanțelor sau alte impedimente juridice privind terenul;
• Nu există sarcini înscrise în cartea funciară care să împiedice vânzarea.

4.3. Considerente urbanistice

• Terenul este situat în intravilanul localității;
• Categoria de folosință: curți-construcții;
• Nu sunt prevăzute investiții publice care să impună menținerea terenului în proprietatea U.A.T.;
• Vânzarea nu afectează rețele edilitare, căi de acces public sau servituți de utilitate publică;
• Terenul nu este afectat de restricții urbanistice speciale.

5. ANALIZA ALTERNATIVELOR

Concluzia analizei: Vânzarea directă către proprietarul construcției este singura variantă legală (conform art. 363 alin. 2 din Codul administrativ) și optimă din punct de vedere economic și administrativ.

6. EVALUAREA BUNULUI

Prețul de vânzare va fi stabilit printr-un raport de evaluare întocmit de un evaluator autorizat ANEVAR, în conformitate cu standardele de evaluare în vigoare.

Raportul de evaluare va stabili valoarea de piață a terenului, care va constitui prețul minim de vânzare.

Prețul va fi aprobat ulterior printr-o hotărâre distinctă a Consiliului Local.

7. CONCLUZII ȘI PROPUNERI

Având în vedere cele prezentate, vânzarea terenului către proprietarul construcției reprezintă o măsură:

• Oportună – generează venituri pentru dezvoltarea localității;
• Legală – conform art. 363 alin. (2) din Codul administrativ;
• Justificată – economic, juridic și administrativ.

Se propune:

1. Aprobarea prezentului studiu de oportunitate;
2. Exprimarea intenției de vânzare și publicarea acesteia conform legii;
3. Contractarea serviciilor unui evaluator autorizat ANEVAR pentru întocmirea raportului de evaluare;
4. După finalizarea evaluării și a formalităților de publicitate, promovarea unui proiect de hotărâre privind aprobarea vânzării efective, a prețului și a clauzelor contractuale;
5. Încheierea contractului de vânzare-cumpărare în formă autentică.