STUDIU DE OPORTUNITATE

privind concesionarea prin licitație publică a unor terenuri aparținând domeniului privat al Comunei Aiton, județul Cluj, în vederea construirii de locuințe proprietate personală destinate domiciliului permanent al concesionarului și al familiei acestuia

I. Obiectul studiului de oportunitate

Prezentul studiu de oportunitate este întocmit în vederea fundamentării oportunității concesionării, prin licitație publică, a două terenuri aparținând domeniului privat al Comunei Aiton, județul Cluj, în scopul edificării unor locuințe proprietate personală destinate domiciliului permanent al concesionarului și al membrilor familiei acestuia.

Concesionarea urmărește valorificarea eficientă a bunurilor aflate în proprietatea privată a Comunei Aiton, stimularea dezvoltării fondului de locuințe, atragerea de noi locuitori și dezvoltarea durabilă a comunității locale, prin utilizarea terenurilor conform destinației stabilite de autoritatea administrației publice locale.

Documentul constituie fundamentarea tehnică, economică, socială și juridică a inițierii procedurii de concesionare și stă la baza aprobării acesteia prin hotărâre a Consiliului Local al Comunei Aiton.

II. Baza legală

Prezentul studiu de oportunitate este întocmit în conformitate cu prevederile legislației în vigoare privind administrarea și valorificarea bunurilor aparținând domeniului privat al unităților administrativ-teritoriale, în special:

• Ordonanța de urgență a Guvernului nr. 57/2019 privind Codul administrativ, cu modificările și completările ulterioare;
• Legea nr. 287/2009 privind Codul civil, republicată, cu modificările și completările ulterioare;
• Legea nr. 50/1991 privind autorizarea executării lucrărilor de construcții, republicată, cu modificările și completările ulterioare;
• Legea nr. 350/2001 privind amenajarea teritoriului și urbanismul, cu modificările și completările ulterioare;
• legislația privind publicitatea imobiliară, protecția mediului, disciplina în construcții și celelalte acte normative incidente;
• documentațiile de urbanism aprobate pentru teritoriul administrativ al Comunei Aiton;
• hotărârile Consiliului Local al Comunei Aiton privind administrarea domeniului privat.

Concesionarea se realizează cu respectarea principiilor transparenței, tratamentului egal, proporționalității, concurenței și utilizării eficiente a patrimoniului public și privat al unităților administrativ-teritoriale.

III. Identificarea bunurilor ce fac obiectul concesiunii

Bunurile care fac obiectul concesionării sunt terenuri aparținând domeniului privat al Comunei Aiton, județul Cluj, după cum urmează:

1. Teren în suprafață de 901 mp, înscris în Cartea Funciară nr. 53009 Aiton, aparținând domeniului privat al Comunei Aiton.

2. Teren în suprafață de 916 mp, înscris în Cartea Funciară nr. 53013 Aiton, aparținând domeniului privat al Comunei Aiton.

Terenurile sunt situate în intravilanul localității Aiton și sunt destinate construirii de locuințe individuale, în condițiile stabilite prin documentațiile de urbanism și prin reglementările legale aplicabile.

Planurile de amplasament și delimitare ale imobilelor, extrasele de carte funciară și celelalte documente cadastrale constituie anexe la documentația de atribuire.

IV. Situația juridică a terenurilor

Terenurile propuse pentru concesionare aparțin domeniului privat al Comunei Aiton și se află în administrarea Consiliului Local al Comunei Aiton.

Imobilele sunt înscrise în evidențele de cadastru și carte funciară și pot face obiectul concesionării potrivit prevederilor Codului administrativ.

La data întocmirii prezentului studiu, terenurile sunt libere de construcții și vor fi predate concesionarilor în starea în care se află.

Dreptul de proprietate asupra terenurilor rămâne pe întreaga durată a concesiunii în patrimoniul Comunei Aiton, concesionarul dobândind exclusiv dreptul de folosință în condițiile contractului de concesiune.

V. Elemente tehnice și urbanistice

Terenurile sunt amplasate în intravilanul localității Aiton, într-o zonă destinată dezvoltării rezidențiale.

Construirea locuințelor se va realiza numai cu respectarea prevederilor:

• Planului Urbanistic General și ale regulamentului local de urbanism;
• certificatului de urbanism;
• autorizației de construire;
• tuturor avizelor și acordurilor prevăzute de legislația în vigoare.

Concesionarul va suporta integral cheltuielile privind:

• elaborarea documentațiilor tehnice;
• obținerea certificatului de urbanism;
• obținerea avizelor și acordurilor;
• obținerea autorizației de construire;
• realizarea branșamentelor la utilități;
• executarea lucrărilor de construire;
• întreținerea și exploatarea construcției.

Autoritatea concedentă nu suportă niciun cost privind realizarea investiției și nu acordă despăgubiri sau facilități financiare pentru lucrările executate de concesionar.

VI. Scopul concesionării

Scopul concesionării este valorificarea terenurilor aparținând domeniului privat al Comunei Aiton prin realizarea unor investiții cu caracter rezidențial, constând în construirea de locuințe proprietate personală destinate domiciliului permanent.

Prin această măsură, autoritatea administrației publice locale urmărește:

• dezvoltarea fondului locativ al comunei;
• creșterea numărului de locuitori cu domiciliul stabil în Comuna Aiton;
• atragerea și stabilirea unor familii în comunitatea locală;
• utilizarea eficientă a terenurilor aflate în domeniul privat al comunei;
• creșterea veniturilor bugetului local prin încasarea redevenței, a taxelor și impozitelor locale;
• dezvoltarea durabilă și echilibrată a localității;
• stimularea investițiilor private în sectorul rezidențial;
• îmbunătățirea perspectivei de dezvoltare demografică a comunei.

Concesionarea terenurilor reprezintă o modalitate eficientă de administrare a patrimoniului privat al Comunei Aiton, asigurând atât valorificarea bunurilor aflate în proprietatea unității administrativ-teritoriale, cât și realizarea unor obiective de interes public local.

VII. Analiza oportunității concesionării

Concesionarea terenurilor aparținând domeniului privat al Comunei Aiton reprezintă o măsură de administrare eficientă a patrimoniului local, prin care autoritatea administrației publice locale urmărește valorificarea unor bunuri aflate în proprietatea sa privată, în condiții de legalitate, transparență și eficiență economică.

În prezent, terenurile propuse pentru concesionare nu generează venituri semnificative la bugetul local și nu sunt utilizate într-un mod care să contribuie la dezvoltarea comunității. Prin concesionarea acestora în vederea construirii de locuințe proprietate personală, se creează premisele unei dezvoltări rezidențiale controlate și ale creșterii atractivității comunei pentru persoane și familii care doresc să își stabilească domiciliul permanent în localitate.

Concesionarea permite valorificarea patrimoniului fără înstrăinarea imediată a dreptului de proprietate, terenurile rămânând în domeniul privat al Comunei Aiton pe întreaga durată a contractului, iar autoritatea locală beneficiind de venituri constante și de posibilitatea monitorizării respectării destinației pentru care acestea au fost atribuite.

VIII. Argumente economice

Din punct de vedere economic, concesionarea terenurilor prezintă următoarele avantaje:

• valorificarea eficientă a unor bunuri aparținând domeniului privat al comunei;
• atragerea investițiilor private în realizarea de locuințe individuale;
• eliminarea costurilor pe care autoritatea locală le-ar suporta pentru întreținerea terenurilor neutilizate;
• creșterea valorii zonei prin dezvoltarea fondului construit;
• stimularea investițiilor complementare în infrastructură și utilități;
• dezvoltarea armonioasă a intravilanului localității;
• utilizarea terenurilor în conformitate cu documentațiile de urbanism aprobate.

Investițiile necesare edificării locuințelor vor fi suportate integral de concesionari, fără implicarea bugetului local.

IX. Argumente financiare

Concesionarea terenurilor generează venituri directe și indirecte pentru bugetul local.

Veniturile directe sunt reprezentate de:

• redevența rezultată în urma procedurii de licitație publică;
• actualizarea anuală a redevenței în condițiile prevăzute prin contract și legislația aplicabilă;
• taxele aferente procedurii de atribuire, după caz.

Veniturile indirecte sunt reprezentate de:

• impozitul pe clădiri datorat după edificarea locuințelor;
• taxele și impozitele locale datorate de proprietarii construcțiilor;
• taxe aferente eliberării certificatelor de urbanism și autorizațiilor de construire;
• alte venituri fiscale rezultate din dezvoltarea fondului construit.

Prin concesionare se asigură o sursă suplimentară și constantă de venituri la bugetul local, fără diminuarea patrimoniului Comunei Aiton.

X. Argumente sociale

Principalul obiectiv social al concesionării îl reprezintă dezvoltarea comunității locale prin atragerea și stabilirea unor noi familii în Comuna Aiton.

Prin instituirea obligației ca locuințele realizate să constituie domiciliul permanent al concesionarilor și al membrilor familiilor acestora, administrația locală urmărește:

• creșterea populației stabile a comunei;
• reducerea fenomenului depopulării localităților rurale;
• consolidarea comunității locale;
• creșterea numărului contribuabililor la bugetul local;
• dezvoltarea serviciilor publice în funcție de evoluția populației;
• stimularea investițiilor private în locuințe.

Interdicția privind închirierea, cedarea folosinței sau schimbarea destinației imobilelor contribuie la realizarea obiectivului urmărit de autoritatea locală, respectiv utilizarea efectivă a locuințelor ca domiciliu permanent.

XI. Argumente urbanistice

Concesionarea este în concordanță cu documentațiile de urbanism aprobate pentru teritoriul administrativ al Comunei Aiton.

Realizarea de locuințe individuale contribuie la:

• dezvoltarea controlată a intravilanului;
• utilizarea eficientă a terenurilor construibile;
• extinderea fondului locativ;
• integrarea noilor construcții în structura urbanistică existentă;
• creșterea calității mediului construit.

Investițiile vor fi realizate numai în baza certificatului de urbanism, a autorizației de construire și cu respectarea tuturor reglementărilor urbanistice și tehnice aplicabile.

XII. Justificarea concesionării prin licitație publică

Procedura de atribuire prin licitație publică reprezintă modalitatea care asigură respectarea principiilor legalității, transparenței, tratamentului egal și concurenței între participanți.

Prin utilizarea acestei proceduri se urmărește:

• asigurarea accesului egal al tuturor persoanelor interesate;
• obținerea celei mai avantajoase redevențe pentru autoritatea concedentă;
• desfășurarea unei proceduri transparente și competitive;
• utilizarea eficientă a patrimoniului privat al Comunei Aiton;
• respectarea prevederilor legislației privind concesionarea bunurilor aparținând domeniului privat al unităților administrativ-teritoriale.

Criteriul de atribuire va fi cea mai mare redevență ofertată, exprimată în euro/mp, conform documentației de atribuire.

XIII. Justificarea duratei concesiunii

Durata concesiunii propusă este de 49 de ani.

Stabilirea acestei durate este justificată de:

• valoarea investițiilor necesare construirii locuințelor;
• necesitatea asigurării unei perioade suficiente pentru utilizarea investiției realizate;
• interesul autorității locale de a menține dreptul de proprietate asupra terenurilor;
• asigurarea stabilității raporturilor juridice dintre concedent și concesionar;
• încurajarea realizării unor investiții durabile și de calitate.

Durata propusă permite recuperarea investițiilor efectuate de concesionar și utilizarea locuinței pe termen lung, fără afectarea dreptului de proprietate al Comunei Aiton asupra terenurilor.

La expirarea termenului contractual, concesiunea poate fi prelungită, în condițiile legii, prin hotărâre a Consiliului Local și prin încheierea unui act adițional, dacă sunt îndeplinite condițiile prevăzute de legislația aplicabilă și dacă interesul public justifică această măsură.

XIV. Justificarea obligațiilor impuse concesionarului

Obligațiile prevăzute în documentația de atribuire sunt necesare pentru atingerea obiectivelor de interes public local urmărite prin concesionare.

Astfel, concesionarul va avea obligația:

• să obțină autorizația de construire în termen de maximum 12 luni de la semnarea contractului;
• să finalizeze lucrările și să efectueze recepția în termen de maximum 24 de luni de la emiterea autorizației de construire;
• să utilizeze terenul exclusiv pentru construirea unei locuințe proprietate personală;
• să stabilească domiciliul permanent în locuința edificată împreună cu membrii familiei sale;
• să mențină această destinație pe întreaga durată a concesiunii;
• să nu înstrăineze, să nu închirieze și să nu transmită folosința locuinței sau a terenului fără acordul concedentului și cu respectarea prevederilor legale.

Aceste obligații sunt proporționale cu scopul concesionării și urmăresc garantarea utilizării terenurilor în interesul comunității locale, prevenind folosirea lor în scop speculativ sau contrar destinației stabilite de autoritatea publică.

XV. Analiza riscurilor

Concesionarea terenurilor presupune existența unor riscuri care pot afecta realizarea obiectivelor urmărite de autoritatea administrației publice locale. Aceste riscuri au fost analizate și pot fi diminuate prin clauzele contractului de concesiune și prin monitorizarea permanentă a executării obligațiilor asumate de concesionar.

Principalele riscuri identificate sunt:

a) Neînceperea investiției

Există posibilitatea ca ofertantul declarat câștigător să nu inițieze demersurile necesare construirii locuinței.

Acest risc este diminuat prin obligația concesionarului de a obține autorizația de construire în termen de maximum 12 luni de la semnarea contractului de concesiune, sub sancțiunea încetării contractului în condițiile prevăzute de acesta.

b) Nefinalizarea construcției

Există posibilitatea ca lucrările de construire să nu fie finalizate în termenul stabilit.

Riscul este limitat prin obligația finalizării construcției și efectuării recepției la terminarea lucrărilor în termen de maximum 24 de luni de la emiterea autorizației de construire, cu posibilitatea prelungirii termenului numai pentru cauze obiective, independente de voința concesionarului.

c) Utilizarea terenului în alt scop

Există riscul schimbării destinației terenului sau utilizării construcției în alte scopuri decât cele aprobate.

Acest risc este eliminat prin stabilirea expresă a destinației exclusive a terenului, respectiv construirea unei locuințe proprietate personală destinată domiciliului permanent al concesionarului și al familiei acestuia.

d) Utilizarea în scop speculativ

Autoritatea locală urmărește evitarea achiziționării terenurilor exclusiv în scop investițional sau speculativ.

În acest sens, documentația de atribuire instituie obligația stabilirii și menținerii domiciliului permanent în locuința edificată, precum și interdicția înstrăinării, închirierii ori transmiterii folosinței fără acordul concedentului și fără respectarea condițiilor prevăzute de legislația aplicabilă și de hotărârile Consiliului Local.

e) Neplata redevenței

Riscul neîncasării redevenței este diminuat prin:

• stabilirea unor termene clare de plată;
• aplicarea penalităților de întârziere;
• posibilitatea încetării contractului în cazul neexecutării obligațiilor contractuale.

Prin ansamblul obligațiilor contractuale și al mecanismelor de control, riscurile identificate sunt apreciate ca fiind reduse și gestionabile.

XVI. Impactul asupra bugetului local

Concesionarea terenurilor produce efecte economice și financiare favorabile pentru bugetul Comunei Aiton.

Beneficiile directe constau în:

• încasarea redevenței rezultate în urma licitației publice;
• actualizarea periodică a redevenței în condițiile contractului;
• încasarea taxelor și tarifelor aferente procedurii de concesionare, potrivit legislației aplicabile.

Beneficiile indirecte constau în:

• creșterea bazei de impozitare prin edificarea de locuințe noi;
• încasarea impozitului pe clădiri;
• încasarea taxelor și impozitelor locale datorate de persoanele care își stabilesc domiciliul în comună;
• dezvoltarea fondului construit și valorificarea terenurilor din domeniul privat.

Concesionarea nu implică alocarea unor fonduri din bugetul local pentru realizarea investițiilor, toate costurile aferente proiectării, autorizării, construirii și exploatării fiind suportate integral de concesionari.

XVII. Avantajele concesionării pentru Comuna Aiton

Prin concesionarea terenurilor se urmăresc beneficii multiple pentru comunitatea locală, respectiv:

• valorificarea eficientă a terenurilor aparținând domeniului privat al comunei;
• dezvoltarea fondului de locuințe;
• atragerea și stabilirea unor noi familii în localitate;
• creșterea populației stabile;
• consolidarea comunității locale;
• dezvoltarea armonioasă a intravilanului;
• creșterea veniturilor proprii ale bugetului local;
• stimularea investițiilor private în sectorul rezidențial;
• utilizarea durabilă și responsabilă a patrimoniului comunei.

Prin menținerea dreptului de proprietate asupra terenurilor și acordarea doar a dreptului de folosință pe durata concesiunii, comuna își protejează patrimoniul și asigură, în același timp, valorificarea acestuia în interes public.

XVIII. Concluzii

Analiza elementelor juridice, tehnice, economice, financiare și sociale demonstrează că inițierea procedurii de concesionare a terenurilor aparținând domeniului privat al Comunei Aiton este oportună, justificată și în concordanță cu obiectivele de dezvoltare ale comunității.

Concesionarea permite utilizarea eficientă a terenurilor disponibile, fără diminuarea patrimoniului comunei, și creează premisele dezvoltării fondului locativ, ale creșterii populației stabile și ale majorării veniturilor proprii ale bugetului local.

Obligațiile impuse concesionarilor privind edificarea locuințelor, stabilirea domiciliului permanent și respectarea destinației terenurilor garantează atingerea scopului de interes public urmărit de autoritatea administrației publice locale.

Din analiza efectuată rezultă că procedura de concesionare reprezintă cea mai eficientă modalitate de valorificare a acestor bunuri aparținând domeniului privat al Comunei Aiton.

XIX. Propunere

Având în vedere cele prezentate în cuprinsul prezentului studiu de oportunitate, se propune aprobarea concesionării prin licitație publică a următoarelor terenuri aparținând domeniului privat al Comunei Aiton:

• teren înscris în Cartea Funciară nr. 53009 Aiton, în suprafață de 901 mp;
• teren înscris în Cartea Funciară nr. 53013 Aiton, în suprafață de 916 mp.

Concesionarea se va realiza în vederea construirii unor locuințe proprietate personală destinate domiciliului permanent al concesionarului și al familiei acestuia, în condițiile stabilite prin documentația de atribuire, caietul de sarcini și contractul de concesiune.

Procedura de atribuire va fi organizată prin licitație publică, cu respectarea dispozițiilor legale aplicabile și a hotărârii Consiliului Local al Comunei Aiton.

Prezentul studiu de oportunitate constituie documentul de fundamentare pentru aprobarea concesionării terenurilor și pentru inițierea procedurii de licitație publică.