REFERATUL TEHNIC AL ARHITECTULUI ŞEF
la proiectul de hotărâre privind respingerea cererii de aprobare a documentaţiei
Plan Urbanistic Zonal
“ZONĂ REZIDENȚIALĂ”
generat de imobilul situat în extravilanul municipiului Deva, zona străzii Zăvoi
Direcţia Urbanism din cadrul aparatului de specialitate al Primarului, analizând Referatul de aprobare la Proiectul de hotărâre iniţiat de domnul Lucian Ioan Rus, Primarul municipiului Deva, supunem atenţiei următoarele:
- Prin cererea înregistrată sub nr.143735/18.12.2025 și a procedurii prealabile conform art.7 din Legea Contenciosului administrativ nr.554/2004, beneficiarii Coza Daniel, Coza Rodica Nicoleta și Coza Cornel, solicită promovarea în ședința Consiliului Local al Municipiului Deva a Planului Urbanistic Zonal “ZONĂ REZIDENȚIALĂ” generat de imobilul situat în extravilanul municipiului Deva, zona străzii Zăvoi, identificat prin extrasul Cf nr. 80060 Deva,
- Terenul supus reglementărilor prin prezentul P.U.Z. se află în extravilan conform PUG al municipiului Deva, aprobat prin HCL Nr.223 din 1999 a cărui valabilitate a fost prelungită prin HCL nr. 476/2023, având suprafața totală de 48.730,00 mp, fiind identificat prin extrasul CF nr. 80060 Deva, categoria de folosință arabil, teren pe care se dorește realizarea construcțiilor și amenajările propuse;
- Documentația de urbanism P.U.Z. propune realizarea unei zone rezidențiale cu locuințe individuale, clădiri cu funcțiune mixtă și dotări publice. Conform planșei de reglementări urbanistice sunt propuse accese și alei pietonale și carosabile, platforme pietonale/auto și spații verzi amenajate;
- În urma ședinței Comisiei tehnice de amenajare a teritoriului şi urbanism din data de 10.10.2025, a Punctului de Vedere nr. 116763/17.10.2025 emis de Direcția Urbanism, s-a emis Avizul arhitectului șef nr. 19/17.10.2025, pentru documentația nr. 05/2022, elaborată de S.C. ATELIER DISIMETRIA S.R.L, coordonator RUR arh. Botezan Anca
- Prevederi P.U.Z. – R.L.U. propus:
- UTR – 15;
- Regim de construire –deschis;
- Funcțiuni predominante –
- zonă rezidențială – funcțiuni predominante - locuirea individuală;
- zonă mixtă – funcțiuni predominante - locuirea individuală și semicolectivă (maxim 2 unități locative), instituții, servicii și echipamente publice, sedii ale unor companii și firme, servicii pentru întreprinderi și alte servicii profesionale, comerț cu amănuntul, hoteluri, pensiuni, alimentație publică, sport și recreere;
- zonă pentru servicii și dotări publice
- funcțiuni complementare – circulații semicarosabile, spații verzi amenajate, accese pietonale și carosabile, parcaje
- H max – zona exclusiv rezidențială - 10,00 m la cornișă; regim de înălțime maxim propus P+2E;
– zona predominant rezidențială - 12,00 m la cornișă; regim de înălțime maxim propus P+2E;
– zona pentru servicii și dotări publice - 12,00 m la cornișă; regim de înălțime maxim propus P+2E;
- POT propus – zona exclusiv rezidențială – maxim 35%;
– zona predominant rezidențială – maxim 40%;
– zona pentru servicii și dotări publice – maxim 50%;
- CUT propus – zona exclusiv rezidențială – maxim 1,05;
– zona predominant rezidențială – maxim 1,2;
– zona pentru servicii și dotări publice – maxim 1,5;
- Retragerea minimă faţă de drumul de acces:
A - zona rezidențială
- pentru loturile cu acces din strada cu profil transversal C-C
- 6,0 m față de aliniament
- pentru loturile de colț din sud – 5,0 m față de limita laterală la stradă
- pentru loturile 1 și 16 – 6,0 m față de limita laterală la stradă
- pentru loturile cu acces din strada cu profil transversal D-D
- 5,0 m față de aliniament
- pentru loturile cu acces din drumurile din nordul și sudul amplasamentului
- 6,0 m față de aliniament
- pentru lotul 59 – 5,0 m față de aliniament
B - zona mixtă
- 6,0 m față de aliniament
- pentru loturile de colț – 5,0 m față de limita laterală la stradă
C - zona de servicii și dotări publice
- 6,0 m față de aliniament
- pentru loturile de colț – 5,0 m față de limita laterală la stradă
- Retragere minimă faţă de limita laterală dreapta:
A - zona rezidențială
- pentru loturile cu acces din strada cu profil transversal C-C - 0,0 m
- pentru loturile cu acces din strada cu profil transversal D-D – 2,0 m
- 0,0 m pentru lotul 24
- 0,0 pentru limita laterală dintre loturile 29-30 și 34-35
- pentru loturile cu acces din drumurile din nordul și sudul amplasamentului – 0,0 m
- pentru lotul 17 – 2,0 m
- pentru lotul 59 – 2,0 m
B - zona mixtă
- 0,0 m
- 2,0 m pentru lotul 62
- 6,0 m pentru lotul 20
- pentru loturile de colț – 5,0 m față de limita laterală la stradă
C - zona de servicii și dotări publice – 0,0 m
- Retragere minimă faţă de limita laterală stânga:
A - zona rezidențială
- pentru loturile cu acces din strada cu profil transversal C-C - 0,0 m
- pentru loturile cu acces din strada cu profil transversal D-D – 2,0 m
- 0,0 m pentru lotul 24
- 0,0 pentru limita laterală dintre loturile 29-30 și 34-35
- pentru loturile cu acces din drumurile din nordul și sudul amplasamentului – 0,0 m
- pentru lotul 19 – 2,0 m
- pentru lotul 59 – 2,0 m
B - zona mixtă
- 0,0 m
- 2,0 m pentru lotul 63
- pentru loturile de colț – 5,0 m față de limita laterală la stradă
C - zona de servicii și dotări publice – 0,0 m
- Retrageri minime faţă de limita posterioară:
A - zona rezidențială
- pentru loturile cu acces din strada cu profil transversal C-C - 2,0 m
- pentru loturile cu acces din strada cu profil transversal D-D – 5,0 m
- pentru loturile cu acces din drumurile din nordul și sudul amplasamentului – 5,0 m
- pentru lotul 59 – 5,0 m
B - zona mixtă
- 2,0 m
- 5,0 m pentru lotul 62 și 63
C - zona de servicii și dotări publice – 2,0 m
Distanțele minime obligatorii față de limitele laterale ale parcelelor vor respecta prevederile Codului Civil și distanțele minime de siguranță prevăzute de Normativul privind securitatea la incendiu P118/1-2025 și compartimentele de incendiu avizate de ISU Hunedoara, conform planșei nr. A03 Reglementări urbanistice – zonificare.
- Circulații și accese – circulația auto şi pietonală se face din str. Zăvoi. Rețeaua de drumuri propusă pentru circulațiile carosabile și pietonale se compune din două străzi longitudinale (profil transversal A-A, B-B și C-C) respectiv patru străzi transversale care le leagă (profil transversal D-D), conform planșei nr. A03 Reglementări urbsnistice – zonificare. S-a propus modernizarea drumurilor din domeniul public din nordul și sudul amplasamentului conform profilului transversal E-E;
- Echipare tehnico – edilitară: obiectivul va fi racordat la reţeaua de alimentare cu energie electrică, reţeaua de canalizare şi alimentare cu apă potabilă prin grija investitorului, conf. Art. 13 al regulamentului de urbanism;
- S-au prevăzut zone verzi de utilitate publică în suprafață de 2.439,0 mp.
Conform solicitărilor din Avizul de oportunitate nr. 10/117641/06.11.2023 documentația este însoțită de următoarele avize și acorduri:
- Plan de situație vizat OCPI, însoțit de Procesul verbal de recepție nr.6616/2024;
- A.N.P.M. Agenția pentru Protecția Mediului Hunedoara – Decizia etapei de încadrare nr.4 din 10.02.2025;
- Agenția Națională pentru Arii Naturale Protejate, Serviciul Teritorial Hunedoara-aviz favorabil cu condiții nr.7 din 22.01.2025;
- Ministerul Culturii, Direcția Județeană pentru Cultură Hunedoara – aviz favorabil nr. 1781/23.01.2025;
- Agenția Națională de Îmbunătățiri Funciare, Filiala Teritorială de IF Hunedoara – aviz nr.141/14.11.2024, cu condiții;
- Studiu pedologic special pentru încadrarea în clase de calitate întocmit de Oficiul de Studii Pedologice şi Agrochimice Hunedoara;
- Ministerul Agriculturii și Dezvoltării Rurale – Aviz nr.450/02.09.2025;
- Ministerul Apărării Naționale, Statul Major al Apărării – aviz nr. DT/16472/30.10.2024, cu condiții;
- Aviz de amplasament favorabil nr.20125931/03.06.2024 emis de Rețele Electrice România S.A.;
- Adresa Apa Prod S.A. Deva nr.19405/15.09.2025 - informații tehnice în vederea obținerii avizului/autorizației de securitate la incendiu;
- Aviz amplasament cu observații nr.19406/15.09.2025 emis de S.C. APA PROD S.A Deva;
- Regia Națională a Pădurilor - ROMSILVA, Direcția Silvică Hunedoara-nr.16478/RDC/28.10.2024;
- Aviz de amplasare în parcelă nr. 251/24//SU–HD din 29.10.2024 emis de Inspectoratul pentru Situații de Urgență „Iancu de Hunedoara” al Județului Hunedoara;
- Aviz privind accesul la drumurile publice nr. 252/24/SU-HD din 30.10.2024 emis de Inspectoratul pentru Situații de Urgență „Iancu de Hunedoara” al Județului Hunedoara;
- Studiu Geotehnic elaborat de S.C. GEOSILV MAIZ S.R.L. - ing. Ghitoaica Maria, însoțit de Referatul privind verificare de calitate la cerința Af nr.16380/22.10.2024.
- Avizul Arhitectului Șef din cadrul Primăriei Municipiului Deva nr.19/117076/17.10.2025
- Avizul Arhitectului Șef din cadrul Consiliului Județean Hunedoara nr.40/16.12.2025, cu condiții.
În urma analizării documentației depuse pentru promovarea în ședința Consiliului Local al Municipiului Deva, înregistrată cu nr. 143735/18.12.2025, și ca urmare a condițiilor impuse prin Avizului Arhitectului Șef din cadrul Consiliului Județean Hunedoara nr.40/16.12.2025, a fost transmisă inițiatorilor PUZ - Coza Daniel, Coza Rodica Nicoleta și Coza Cornel, adresa nr. 146177/30.12.2025 prin care se comunică câteva aspecte referitoare la:
- Îndeplinirea condițiilor din Avizul Arhitectului Șef din cadrul Consiliului Județean Hunedoara nr.40/16.12.2025, cu privire la identificarea și notificarea tuturor celor care dețin terenuri în zonă și care sunt afectați de propunerile PUZ, de către structura de specialitate din cadrul Primăriei Municipiului Deva, respectiv prezentarea ridicării topografice, recepționată de către OCPI Hunedoara, care să cuprindă și terenul din partea de sud a parcelei care a generat PUZ, teren pe care se propune acces, de către beneficiarii documentației
- Planul de acțiune din cuprinsul documentației depuse cu cererea
nr. 143735/18.12.2025
Conform prevederilor Ordinului nr.233/2016 pentru aprobarea Normelor metodologice de aplicare a Legii nr.350/2001 privind amenajarea teritoriului și urbanismul, cu modificările și completările ulterioare, memoriul general al P.U.Z. cuprinde și Planul de acţiune pentru implementarea investiţiilor propuse prin planul de urbanism zonal, conform avizului de oportunitate prevăzut la art. 32 alin. (3) din Lege, evidenţiază categoriile de costuri ce vor fi suportate de investitorii privaţi şi categoriile de costuri ce vor cădea în sarcina autorităţii publice locale, precum şi etapizarea realizării investiţiilor.
În Planul de acțiune anexă a documentației depusă spre aprobarea în Consiliul Local, la punctul 7 se precizează faptul că amenajarea căilor de acces din str. Zăvoi până la amplasamentul care face obiectul PUZ intră în responsabilitatea Primăriei Municipiului Deva, după trecerea în domeniul public a parcelei. Din suportul topografic vizat OCPI, din ridicările topografice anexate, precum și din adresa nr.122218 din 05.12.2024, transmisă de Direcția Administrarea Domeniului Public și Privat din cadrul Primăriei Municipiului Deva, reiese că drumurile aflate în domeniul public al Municipiului Deva pe care s-a propus accesul la zona de locuire din prezentul PUZ, atât cel din partea de nord a parcelei cât și cel din partea de sud, nu au un profil transversal care să poată asigura accesul rutier și pietonal cu respectarea prevederilor legale. Prin documentația PUZ s-a propus ca realizarea accesului și legătura cu strada Zăvoi să fie făcute pe aceste drumuri cu condiția modernizării acestora printr-un profil care să asigure respectarea prevederilor legale.
În documentația în baza căreia s-a emis Avizul de oportunitate nr. 10 din 06.11.2023, proiect nr. 05/2022 elaborat de S.C. Atelier Disimetria S.R.L, la punctul nr.5 ”Categoriile de costuri ce vor cădea în sarcina autorității publice locale”, se precizează că nu este cazul de costuri în sarcina autorității publice locale.
H.G.nr.525/1996 pentru aprobarea Regulamentului General de Urbanism, republicată, la art.13, alin (1), prevede, referitor la asigurarea echipării edilitare, că autorizarea executării construcţiilor care, prin dimensiunile şi destinaţia lor, presupun cheltuieli de echipare edilitară ce depăşesc posibilităţile financiare şi tehnice ale administraţiei publice locale ori ale investitorilor interesaţi sau care nu beneficiază de fonduri de la bugetul de stat este interzisă. La alin (2) se precizează că autorizarea executării construcţiilor poate fi condiţionată de stabilirea, în prealabil, prin contract, a obligaţiei efectuării, în parte sau total, a lucrărilor de echipare edilitară aferente, de către investitorii interesaţi.
Până în prezent, beneficiarii PUZ nu au răspuns la adresa nr. 146177/30.12.2025 și nu au clarificat problemele ridicate cu privire la categoriile de costuri ce vor fi suportate de investitorii privaţi şi categoriile de costuri ce vor cădea în sarcina autorităţii publice locale, în conformitate cu prevederile art.13 din H.G.nr.525/1996 pentru aprobarea Regulamentului General de Urbanism, republicată.
Primăria Municipiului Deva nu are prevederi bugetare pentru anul 2026, de asemenea, nu au fost cuprinse lucrări în Lista de investiții pentru anul 2026 pentru modernizarea acestor drumuri, conform adresei nr.50379/05.05.2026 emisă de Direcția Tehnică din cadrul Primăriei Municipiului Deva. Mai mult, în Strategia Integrată de Dezvoltare Urbană a Municipiului Deva 2021-2027, modernizarea acestor drumuri nu a fost cuprinsă în Lista completă a intervențiilor propuse în cadrul Strategiei Integrate de Dezvoltare Urbană a Municipiului Deva pentru perioada 2021 – 2027. Prin urmare, Primăria Municipiului Deva nu are în prezent prevederi pe termen scurt și mediu privind proiecte de modernizare a acestor drumuri.
Modernizarea acestor două drumuri la profilul propus prin PUZ necesită trecerea în domeniul public al Municipiului Deva a suprafețelor necesare pentru lărgirea căii de acces din terenurile adiacente, aflate în proprietatea privată a persoanelor fizice și juridice. Mai mult, în Planul de acțiune se specifică că este în sarcina Primăriei Municipiului Deva amenajarea căilor de acces din strada Zăvoi până la amplasamentul care face obiectul PUZ, după trecerea în domeniul public a parcelei. Astfel, situația juridică a terenurilor pentru căile de acces propuse este nerezolvată.
În concluzie, documentația P.U.Z. ”Zonă rezidențială” îndeplinește din punct de vedere tehnic cerințele legale, având toate avizele și acordurile necesare prevăzute de legislația în vigoare, dar măsurile prevăzute în Planul de acțiune generează obligații financiare în sarcina autorității publice locale, fără fundamentarea sursei de finanțare și fără asumarea acestor cheltuieli de către administrația locală, pentru amenajarea unor căi de acces, inclusiv pe terenuri private care aparțin persoanelor fizice și juridice, în vederea implementării unei investiții private.
- Baza legală:
- Legea privind amenajarea teritoriului şi urbanismul nr.350/2001 cu completările şi modificările ulterioare
- Ordinul nr.233/2016 penru aprobarea Normelor metodologice de aplicare a Legii nr.350/2001 privind amenajarea teritoriului și urbanismul, cu modificările și completările ulterioare
- H.G. nr.525/1996 pentru aprobarea Regulamentului General de Urbanism
- În temeiul art.129 alin.2 lit.”c” şi alin.6 lit.”c” precum şi al art.139 alin.3. lit.”e” din Ordonanţa de urgenţă a Guvernului nr.57/2019 privind Codul administrativ, cu modificările și completările ulterioare;
- Planul Urbanistic General al municipiului Deva şi Regulamentul aferent, aprobat cu Hotărârea Consiliului Local nr.223/1999, prelungit valabilitatea prin Hotărârea Consiliului Local nr. 476/2023.
Arhitect şef,
Lăzăruţ Raluca