Art.1 Se aprobă documentaţia de urbanism Plan Urbanistic Zonal ”PUZ CONSTRUIRE CASE DE VACANȚĂ, SERVICII ȘI TURISM” initiat de Dl. Năstase Raul Ștefan, pe amplasamentul situat in intravilan comuna Sadu, Trup 2 Tocile, str. Măgurii și str. Cetății, identificat prin CF nr.102209 – SADU, Nr.cad.102209, suprafaţa 12149 mp

Art.2 Se aprobă documentația cu următorii indicatori urbanistici: 

1.      ÎNCADRAREA ÎN TERITORIUL LOCALITĂŢII:

Terenul care face obiectul documentației P.U.Z, în suprafață de 12149 mp, reprezintă zona de reglementare, conform Avizului de Oportunitate nr. 01 din 20.03.2025 emis de Primăria Comunei Sadu, prevederi stabilite conform P.U.G. și R.L.U al Comunei Sadu, proiect nr. 34025/2002, aprobat prin H.C.L Sadu nr. 55/2007, cu valabilitatea prelungită în baza H.C.L. Sadu nr. 92/2017:

- teren situat în intravilanul localității: Trup 2 Tocile - Subzona LM - Locuințe de tip urban, case de vacanță cu regim mic de înălțime.

- Nord-Vest, Vest : str. Măgurii și str. Cetății, teren rezervor înmagazinare apă potabilă - proprietate domeniul public comuna Sadu;

- Est, Nord, Sud: intravilan UTR Trup 2 Tocile – „Locuințe de tip urban, case de vacanță cu regim mic de înălțime” Zona Trup 2 Tocile, proprietăţi particulare;

2.      SITUAŢIA JURIDICĂ: 

Terenul care face obiectul Planului Urbanistic Zonal este identificat prin CF nr.102209 – SADU, Nr.cad.102209, în suprafaţă de 12149 mp. Teren liber de construcţii. Proprietari: NASTASE RAUL STEFAN – Drept de Proprietate - Cumpărare, conform Înch. OCPI nr. 37313 / 14/04/2021.

3.      SITUAŢIA EXISTENTĂ:

Conform PUG în vigoare, în Intravilan, zona Tocile, UTR TRUP 2 TOCILE – Subzona LM - „Locuinţe de tip urban, case de vacanță cu regim mic de înălțime”; Sunt admise: locuinţe individuale, case de vacanţă şi funcţiuni complementare: dotări publice, unităţi de comerţ şi prestări servicii şi de utilitate publică, cu condiţia asigurării protecţiei fonice faţă de zonele limitrofe.

Utilizări permise: locuinţe individuale, adaosuri, mansardări, supraetajări, anexe, cât şi funcţiuni complementare (spaţii comerciale, mici ateliere nepoluante, servicii profesionale), garaje, parcaje publice, lucrări de terasament necesare pentru amenajarea căilor de acces, amplasarea de chioşcuri sau alte construcţii provizorii pe domeniul public, schimbări de destinaţie pentru comerţ şi prestări servicii nepoluante, amplasarea de firme şi reclame comerciale, funcţiuni de producţie meşteşugărească de mică amploare desfăşurată la scara parcelei, mici construcţii de utilitate publică şi echipare edilitară. Utilizări permise cu condiţii: dotări turistice şi de agrement pensiuni - după aprobare PUD; parcelări, reparcelări – după aprobare PUZ. Interdicţii permanente: activităţi zootehnice, agricole, activităţi generatoare de zgomote, mirosuri pestilenţiale, zgomote.

P.O.T max - 35.00 %; C.U.T.max – 0.8.

4.      SITUAŢIA PROPUSĂ PRIN P.U.Z.:

ZONĂ PENTRU LOCUINȚE ȘI FUNCȚIUNI COMPLEMENTARE TURISM – imobile case de vacanță cu regim maxim de înălţime P+E cu dotări şi anexe aferente, maxim o unitate locativă pe fiecare parcelă rezultată.

Reglementări urbanistice / bilanţ teritorial / indici urbanistici:

4.1 Suprafaţa totală a parcelei generatoare de P.U.Z.= suprafaţa zonă reglementată = 12149 mp.

4.2 Zonificare: Locuințe de tip urban, case de vacanță cu regim mic de înălțime, LM. Terenul va fi lotizat în 9 loturi:

Lot nr. 1: S= 512,97 mp, front la stradă – 43,56 m;

Lot nr. 2: S= 409,55 mp, front la stradă – 28,39 m;

Lot nr. 3: S= 464,63 mp, front la stradă – 24,07 m;

Lot nr. 4: S= 465,96 mp, front la stradă – 20,83 m;

Lot nr. 5: S= 578,04 mp, front la stradă – 21,67 m;

Lot nr. 6: S= 641,92 mp, front la stradă – 22,62 m;

Lot nr. 7: S= 580,67 mp, front la stradă – 21,94 m;

Lot nr. 8: S= 1880,55 mp, front la stradă – 16,00 m;

Lot nr. 9: S= 902,29 mp, front la stradă – 17,29 m;

Lot nr. 10: Drum;

-Str. Principală profil propus lățime totală 8,00 m.

-alee de acces înfundată cu alveolă de întoarcere, profil propus lățime totală 8,00 m.

● Funcțiuni admise:

Locuințe individuale, adaosuri, mansardări, supraetajări, anexe, filigorii, garaje;

Case de vacanță;

Rețele tehnico-edilitare;

Căi de acces pietonale și carosabile.

● Funcțiuni admise cu condiționări:

- Servicii aferente funcțiunii de locuire, prestate în special de proprietari, funcțiuni de producție meșteșugărească de mică amploare desfășurată la scara parcelei cu următoarele condiții:

- suprafața ocupată de acestea să nu depășească 100 mp ADC, iar activitatea să se desfășoare numai în interiorul clădirii

- să se asigure minim 2 locuri de parcare persoanelor în interiorul parcelei și în funcție de activitatea desfășurată 1-2 locuri destinate clienților;

- Mici construcții de utilitate publică pentru echipare edilitară;

- Dotări turistice și de agrement, pensiuni, dotări publice, spații comerciale și servicii numai cu condiția elaborării și aprobării unui Plan Urbanistic de Detaliu;

- Parcelări/reparcelări de terenuri conform Legii nr. 190/2023, pct. 25 numai cu condiția elaborării și aprobării unui Plan Urbanistic Zonal.

● Funcțiuni interzise:

- Activități agricole, meșteșugărești (chiar de mică amploare) generatoare de noxe, mirosuri pestilențiale, zgomote;

- Activități productive poluante, cu risc tehnologic sau care sunt incomode prin traficul generat, prin utilizarea inicntei pentru depozitare și producție prin deșeurile produse ori programul de activitate;

- Depozitare en-gros sau mic -gros;

- Depozitări materiale refolosibile;

- Platforme de precolectare a deșeurilor urbane;

- Depozitarea pentru vânzare a unor cantități mari de substanțe inflamabile sau toxice;

- Stații de întreținere auto;

- Stații de betoane;

- Lucrări de terasament care pot să provoace scurgerea apelor pe parcelele vecine, sau care împiedică evacuarea și colectarea apelor meteorice;

4.3 Reguli de amplasare şi retrageri minime obligatorii:

4.3.1 Retrageri edificabil faţă de limitele parcelelor:

● Amplasarea construcțiilor față de aliniament

Construcțiile se vor amplasa față de aliniament – variabil min. 5,00m și 7,00m – conform Planșei U02- Reglementări urbanistice;

Retragere laterală min 3,00m sau h/2.

Se admit anexe cu regim de înălțime maxim parter, amplasate conform Codului Civil. Se vor menține și respecta toate prevederile codului civil prin buna vecinătate.

4.3.2. Amplasarea construcțiilor unele față de altele pe aceeași parcelă:

Clădirile se vor amplasa unele față de altele cu o distanță minimă egală cu înălțimea clădirii celei mai înalte, măsurată la cornișa superioară, în punctul cel mai înalt, dar nu mai puțin de 3.00 m.

În aceste condiții, cea de-a doua clădire poate adăposti exclusiv activități specifice complementare funcțiunii de locuire (filigorii, garaje, servicii aferente funcțiunii de locuire), fiind interzisă construirea a două locuințe pe aceeași parcelă.

4.4 Regim de înălţime maxim admis: P+E (maxim 2 niveluri supraterane);

4.5 Înălţimea construcţiilor: H max.admis: 7.00 m la streașină/11.00 m la coamă, înălțime măsurată de la C.T.N.

4.6 Procent de ocupare a terenului / Coeficient de utilizare:

POT - 35%; CUT - 0.7;

4.7 Realizarea accesului și a circulațiilor : Toate construcțiile vor avea acces carosabil și pietonal dintr-o circulație publică în mod direct. În vederea realizării drumurilor și a lucrărilor de modernizare/extindere a străzilor existente , se propune cedarea unei suprafețe de aproximativ 1.159,50 mp în favoarea domeniului public, în condițiile Legii și ale Regulamentului de administrare si exploatare a drumurilor publice si private pe raza administrativ teritorială a comunei Sadu – județul Sibiu aprobat prin H.C.L. nr. 28 din 21.03.2025.

4.8 Reglementări privind dezvoltarea echipării tehnico-edilitare:

Obținerea autorizației de construire locuințe este condiționată de asigurarea prealabilă a utilităților la fiecare parcelă în parte cu respectarea prevederilor Legii 50/1991 privind autorizarea executării lucrărilor de construcții, cu modificările și completările ulterioare.

● Alimentarea cu apă – se va extinde rețeaua de apă;

● Canalizarea menajeră și pluvială – se va extinde rețeaua de canal;

● Alimentarea cu energie electrică - se va extinde rețeaua de alimentare cu energie electrică;

● Alimentarea cu gaze naturale– nu există rețele de gaze naturale în zonă, drept urmare se propun surse alternative: încălzire electrică, pompe de căldură sau combustibil solid.

Realizarea de rețele edilitare, extinderi de rețele, mărire de capacitate a rețelelor edilitare publice se realizează conform condițiilor impuse în avizele operatorilor de utilități și cad în sarcina investitorului.

● Salubritate – Proprietarii vor încheia contracte cu firme de salubrizare atât pentru deșeurile menajere, cât și pentru cele rezultate din timpul șantierului. După terminarea construcțiilor, proprietarii vor încheia contracte cu firme de salubrizare pentru ridicarea gunoiului în sistem selectiv.

4.9 Asigurarea necesarului de spaţii verzi: Suprafața destinată spațiilor verzi va reprezenta minimum 30% din suprafața totală a fiecărei parcele în parte.

Spațiile libere din interiorul parcelei vor fi tratate, pe cât posibil, ca spații verzi, evitându-se acoperirea unor suprafețe mari cu finisaje impermeabile (betoane, asfalt), fapt ce ar împedica preluarea naturală de către sol, a apelor provenite din precipitații. Spațiile libere, vizibile din circulațiile publice vor fi tratate ca și grădini de fațadă.

4.10 Împrejmuiri: vor avea înălțimea de maxim 2,20 m. Tratamentul arhitectural al împrejmuirilor va fi corelat cu cel al clădirilor aflat pe parcelă.

4.11 Aspectul exterior al clădirilor: Clădirile noi se vor integra în caracterul general al zonei și se vor armoniza cu clădirile învecinate ca arhitectură și finisaje, vor exprima caracterul și reprezentativitatea funcțiunii. Materialele de finisaj vor fi cele specifice zonei și vor fi de calitate superioară și durabilitate ridicată.

4.12 Asigurarea spațiilor pentru parcaje: Staționarea autovechiculelor se admite numai în interiorul parcelei, deci în afara circulațiilor publice. Necesarul locurilor destinate parcajelor auto se va stabili în funcție de destinația și capacitatea construcțiilor. Se vor asigura minim 2 locuri de parcare în interiorul parcelei.

● Alimentarea cu apă – se va extinde rețeaua de apă;

● Canalizarea menajeră și puvială – se va extinde rețeaua de canalizare;

● Alimentarea cu energie electrică - se va extinde rețeaua de alimentare cu energie electrică; 

● Alimentarea cu gaze naturale– se va realiza din sistemul de distribuție existent al localității cu extindere de conductă.

Realizarea de rețele edilitare, extinderi de rețele, mărire de capacitate a rețelelor edilitare publice se realizează conform condițiilor impuse în avizele operatorilor de utilități și cad în sarcina investitorului.

●Telefonie- în prezent există rețele de telefonie , fibră optică sau cablu TV, etc., în vecinătatea obiectivului studiat. Se propune extinderea rețelelor de telefonie, fibră optică sau cablu TV pentru obiectivele propuse.

●Salubritate – pubelele pentru evacuarea gunoiului menajer în mod selectiv se vor amplasa pe o platformă betonată în incintă. Beneficiarii vor încheia contracte cu firme specializate pentru evacuarea deșeurilor.

4.9. Asigurarea necesarului de spaţii verzi: pe parcelă, spațiile verzi vor ocupa minim 25,00% din suprafață. Spațiile libere vizibile din circulațiile publice vor fi tratate ca grădini de fațadă. Spațiile neconstruite dintre construcție și aliniamentul parcelei vor fi plantate cu plantații arboricole înalte sau medii. Pentru fiecare arbor matur tăiat în condițiile prezentului regulament se vor planta în interiorul aceleiași parcele, minimum 3 arbori, din specia căreia i-a aparținut arborele tăiat.

4.10. Împrejmuiri: vor avea înălțimea de maxim 2,20 m. Tratamentul arhitectural al împrejmuirilor va fi corelat cu cel al clădirilor aflate pe parcelă.

4.11. Aspectul exterior al clădirilor: Clădirile noi se vor integra în caracterul general al zonei și se vor armoniza cu clădirile învecinate ca arhitectură și finisaje, vor exprima caracterul și reprezentativitatea funcțiunii. Materialele de finisaj vor fi cele specifice zonei și vor fi de calitate superioară și durabilitate ridicată.

4.12. Staționarea autovechiculelor necesare funcționării diferitelor activități   se admite numai în interiorul parcelei, deci în afara circulațiilor publice. Se vor asigura minim 2 locuri de parcare în interiorul parcelei.

Art.3 Documentația de urbanism ce face obiectul prezentei hotărâri este valabilă 5 ani de la data aprobării. 

Art.4 Ducerea la îndeplinire a prezentei se încredințează Compartimentului de urbanism, patrimoniu și achiziții publice din cadrul Primăriei comunei Sadu.

Art.5 Prezenta hotărâre va fi comunicată în termen legal prin grija secretarului general al comunei, Institutiei Prefectului- Judetul Sibiu, primarului localității, compartimentului urbanism, patrimoniu și achiziții publice, beneficiarilor și va fi făcută publică în Monitorul Oficial Local Sadu.